陈方勇:宅人经济与商业地产REITS | 奇点相对论

股票        2019-09-10   来源:小斌说三农

奇点相对论本期特邀城市观察者陈方勇,对话存量时代的商业机遇与挑战,探讨新时代商业使命。

陈方勇:宅人经济与商业地产REITS | 奇点相对论


陈方勇:宅人经济与商业地产REITS | 奇点相对论

一身蓝黑色休闲装、运动双肩包、无框眼镜、偏分平头,土木工程专业出身的陈方勇,身上还是有些理工“宅男”的气质。但他的反应速度却一如他的语速,快得让人稍有迟疑就跟不上了。

清华大学MBA;中国地产基金百人会、佰仕会地产+创新创业者联盟发起人、中国房地产学会副会长……除此之外,他还被聘担任清华大学房地产总裁班、浙江大学房地产董事长班、百锐地产大讲台特邀讲师等。

丰富的行业标签背后,陈方勇笑言,自己虽是理工科出身,早年却想过当个小说家,平日里,武侠、爱情、科幻等都是常涉猎的类别。

然而,比起小说里构想的故事,陈方勇更喜欢自己现在的生活,自由是他最为看中的部分,“可以随时和朋友约谈,也可以四处转转,时间自己来安排”。2015年,辞别模式单调的职场生活,他先是发起了地产+创新社群佰仕会,后又与朋友联合创办了城智更新研究院,希望专注于城市更新进程中的前瞻性探索

17年地产领域投融资经验,精研商业资本运作与变化趋势,陈方勇对商业地产的行业发展,零售市场的起落更迭都有着独特审视。

奇点相对论本期特邀城市观察者陈方勇,对话存量时代的商业机遇与挑战,探讨新时代商业使命。

“宅人经济”崛起

未来看好社区商业

据不完全统计,目前我国商业综合体项目约有近800个,总开发面积超过3亿平方米,城市更新的大环境正引领商业地产由重增量向重存量、重开发向重运营的方向转变。

陈方勇认为,当前解决地产存量主要有两个思路,首先是存量盘活。比如早前的一些配套商业在建成后,大多由开发商直接卖掉,或者被迫自持,但这些存量究竟处于低效运营还是无效状态,并没有受到充分关注,因此,怎样把这些资产变成有用的、活的资产,这是其一。

此外,一些地段好但经营一般的物业,则需要存量升级

陈方勇以北京三里屯盈科中心为例,其百货经营惨淡后,完全撤出被改建为写字楼,当年香港基汇资本以58亿收购,去年却100多亿卖给了愿景集团(链家关联投资公司),这就属于核心资产的物业再升值,今后这个路径会更加主流。

存量提升还有一个特别要关注的问题就是同质化

陈方勇感慨,“当所有商业变成千城一面,千店一面,实体的存在就失去了意义,当线下不再具备绝对的价格优势,就要设法从其他维度突围。“他提到,现在很多购物中心强调孵化自有IP,正是从这个层面反思的。

场景营销也是现在颇为盛行的一种破局方式。

例如现在一些商业在屋顶上做文章,打造摩天轮、求爱餐厅等场景。陈方勇在考察时发现,里面不仅有年轻情侣,甚至还有背着书包的小学生,年龄层渗透如此之深、男性消费者比例如此之大,让他有点意外。

而背后的营销逻辑更让他觉得有意思——“男人是最不愿意在商场消费的动物,除非为了女人。”

陈方勇指出,场景营销的逻辑,其实也是需求细分的逻辑,所谓社群商业化、商业社群化,对标精准人群,完全考虑到这个人群的消费痛点,才能让自己的商业与众不同。

存量背景下,另一个陈方勇比较看好的业态是社区商业

在居住半径不超过2公里的范围内布局,不仅符合 “宅人经济”的发展趋势,同时也挖掘到区域人群的刚需,如亲子托管班、咖啡厅、便利店等,分别对应人们的教育、社交、便捷购物诉求,据他观察。这些场所即使不在周末也不乏人流,发展潜力是很大的。

商业地产资产管理

关键还是REITs

2018年3月28日,亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船新交所成功上市,成为国内奥莱商业资产在国际资本市场按照国际标准发行的第一支REIT产品,而近些年,北京银泰、凯晨、金茂大厦等纷纷通过CMBS获得融资“资产证券化”成为商业地产日渐青睐的融资方式

“资产证券化兴起的很大原因在于‘去杠杆’的需要”,陈方勇表示,在“去杠杆”的金融环境下,地产开发商获得融资只剩下两种方式,一是土地证、开工证、规划许可证、销售证四证齐全的标准开发贷,二是走海外途径。但前者局限性很大,后者不具备长期稳定性,如此情境下,资产证券化成为唯一合适的方式。

证券化解决了“物业长期持有”与“资金回流慢”的矛盾,不仅可以拿到更高额度的资金,而且不会占用表内额度,不会影响负债率和信用等级,这对开发商来说是非常理想的。符合“房住不炒”政策的长租公寓市场兴起,为地产商借机融资提供了短暂的窗口期,但很快,政策的收紧又使这一切成黄粱一梦。

如今回过头看重新审视那股风潮,陈方勇的看法中肯而深刻:其实只是解决了开发商想融资的痛点,并没有解决最根本的物业持有问题,关键还是REITs。

“开发商是开发商,物业是物业。融资获得的资金应该用于物业本身的经营,证券产品的购买投资人,分得的应该是资产增值产生的收益,这样才有真正的资产管理,才会倒逼运营者用心做产品,才是一条正路。”

商业地产圈里一直期盼的就是中国REITs的推出,但囿于税制、成本高企、市场环境等原因,至今没有落地。一些企业曾尝试用IPO、类REITs等方式寻求突破,然而均以失败告终,陈方勇预测,中国REITs的真正推出仍将是一个缓慢的过程。

新零售潮遇冷

价值回归的必然

近两年,资本疯狂涌入新零售赛道,一时间,双线融合、无人超市、新便利店等成为风口浪尖上的热议话题,而到了2018年下半年,资本热情逐渐消退而趋于冷静。有声音说,新零售将在2019到2020年落下帷幕。

陈方勇并不认同这个观点,在他的逻辑世界里,从来没有所谓的新零售。

“零售的推陈出新是行业的必然,也是时代的必然,我们已经生活在数据化时代了,它是必定要走这条路的。零售就是一直要更新的,只不过有人专门提出这个概念。”

当然,陈方勇并不否认“拥抱线上”给商业带来的重塑力量,比如会员变得可以精准识别,如此便能反向帮助运营者挑选商户,调整经营,解构传统实体的人、货、场关系。也正因有了数据留存,生鲜市场在今天找到了新的意义和存在方式。

而对零售界来讲,其更大的颠覆性意义或在于对制造业的重塑。陈方勇进一步解释:当数据可以全面捕捉到人的消费诉求、消费习惯,还可以反过来影响制造业这一端,这样门店就不再只是一个零售端口,而是基于消费数据的一个大生态圈,这将是一个伟大的改变。

当前经济环境下,不仅新零售风口遇冷,诸多企业也在经历低潮期,不过在陈方勇看来,这并不意味着坏事。

而“活下去”依然是今年商业战场的主旋律,早前那些因过度迎合资本而丧失自我的企业,如今就要夯实自己,把贵的东西退掉,做好经营,逐渐回归到商业的本质上来。

陈方勇:宅人经济与商业地产REITS | 奇点相对论

奇点商业地产原创

转载请联系并注明来源

陈方勇:宅人经济与商业地产REITS | 奇点相对论


奇点 · 新媒体矩阵

头条号丨大风号丨百家号

大鱼号丨一点号丨企鹅号